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越秀地产两天抢8地背后:配建条件“严苛”,规模野心凸显

admin2021-05-1716

导读:“集中供地不是开盲盒。房企会提前和供地部门进行沟通,部分地块根据供地需求设置了相应的门槛,这个门槛很大程度上也是供地部门与房企沟通的一个结果。若房企中标后,‘门槛’就是未来房企开发中应该履行的义务。”

(文/张玉 编辑/马媛媛)在房地产行业逐步迈入存量时代的当口,面粉对于面包的重要性更胜以往。

集中供地政策实施以来,一众房企纷纷摩拳擦掌、抡圆了膀子跃跃欲试。不过,能否获得心仪的地块则囿于众多方面的因素,这里面有运气,有财力,也有“背景”。

有媒体报道,在广州土拍中,34家房企共派出了320个马甲企业竞拍,平均每家企业要上10个小号。激烈程度可见一斑。

在此轮广州土拍热潮中,越秀地产以其迅猛的“抢地速度”名声大噪。同花顺iFinD数据显示,4月26~27日,在广州举行的集中供地中,越秀地产共获8幅地块,拿地金额为171.97亿元,成为当之无愧的黑马。而今年以来,越秀地产已经斩获了13幅地块。

竞拍门槛“严苛”

5月12日,广州南秀房地产开发有限公司以12.72亿元拿下广东省东莞市一宗商住地,溢价率35.5%。天眼查显示,该公司为越秀旗下公司。

据悉,上述地块位于东莞寮步镇缪边社区,毗邻松湖智谷产业园,地块占地面积2.6万平方米,计容建筑面积6.51万平方米,规划用途为城镇住宅用地、商服用地。

出让文件显示,竞得人须无偿配建该宗地商品住房计容建筑面积10%的比例(即不少于商品住房计容建筑面积6184平方米)作为安居房,并无偿配建相应的停车位(按计容面积每100平方米配1个停车位)。此外,根据要求,该地块开发建设期为2年,宗地建设项目须在2022年6月17日前开工,在2024年6月17日前竣工。

事实上,观察者网注意到,越秀地产近段时间获取的项目中,不少都具有较为严苛的出让条件。

5月10日,越秀地产公告表示,越秀地产联合北京天恒置业集团有限公司成功竞得北京市怀柔区刘个长地块。据悉,该地块挂牌出让起始价为45.7亿元,竞价阶梯为人民币2500万元,竞买保证金为人民币9.2亿元。

出让条件显示,在上述地块当中,HR00-0101-6049地块A334托幼用地由竞得人代建后无偿移交给怀柔区教委。同时,HR00-0101-6203地块内,11250平方米产业用房由竞得人建设,北京市怀柔区怀柔镇东四村股份制合作社和北京市怀柔区怀柔镇刘各长村经济合作社以8000元/平方米进行回购。

此外,4月29日,越秀地产透过附属公司以16.31亿元竞得一幅广州黄埔地块。根据出让条款,项目公司需配建建筑面积为约1.67万平方米的住宅楼宇。配建工程成本预计约人民币1.15亿元,公司计划通过外部融资(包括房地产开发贷款)为有关成本提供资金。建成后,配建工程将无偿移交给广州市政府指定部门。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示,类似现象在此次集中供地的过程中属于比较普遍的现象,“集中供地想通过这种方式控制地价,出让条件非常苛刻,就是不希望地价太高,结果市场还是那么火热。”

克而瑞地产研究指出,对于地方城建而言,采取“限地价、竞配建”的方式可谓一举多得,一方面可以抑制溢价率指标,并控制名义楼板价的过快上涨,另一方面也可以促进人才房、租赁住宅等保障性住房或公共配套的供给。但对于房地产企业而言,拿地成本依旧是实打实的提升了。以无锡为例,本轮土地成交名义楼板价的地价房价比仅为64%,但按可售楼板价计算的地价房价比高达84%。

不过,在同策研究院分析师肖云祥看来,集中供地不是开盲盒。房企会提前和供地部门进行沟通,部分地块根据供地需求设置了相应的门槛,这个门槛很大程度上也是供地部门与房企沟通的一个结果。若房企中标后,“门槛”就是未来房企开发中应该履行的义务。

背后的“规模焦虑”

尽管地价贵、出让条件严苛,不过,越秀地产在拿地上依然很“猛”。同花顺iFinD数据显示,今年1月份~5月17日,越秀地产共获得13幅地块,其中10幅地块属于集中供地以来所获得的土地。

观察者网注意到,在这10幅地块中,有8幅地块位于广州市,1幅位于东莞市,1幅位于北京市。

上述业内人士表示,规则肯定是越来越难,第一波土地集中供应没有经验,很多东西都比较容易。价格高一点,总归是有机会的。“所以不排除就是在这样的氛围中先拿到几块,后面能不能拿到还吃不准。而且现在央企国企还没怎么发力,后续的竞争难度也在提升。”

年报数据显示,2020 年,越秀地产分别在广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增22幅土地,总建筑面积约为560万平方米。截至 2020年12月31日,越秀地产总土地储备约为2454万平方米,其中大湾区土地储备占总土地储备约55.1%。

在两个月前的年度业绩发布会上,越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露,公司今年计划买地金额将达到520亿以上,继续保持较大的投资力度。从当前的拿地金额来计算,截至5月17日,越秀地产的买地金额已经达到282.34亿元,投资占比已经过半。

事实上,不断加大投资力度的背后,近年来,越秀地产对于规模的渴求不断凸显。克而瑞数据显示,2018~2020年,越秀地产销售流量金额分别为531亿元、600.1亿元、849.3亿元,位列排行榜第54位、47位及40位。

在上述业内人士看来,近年来越秀地产扩张速度比较快,“扩张程度快,必须要有土地作为支撑。扩张速度硬撑开一道口子之后,后续速度跟不上的话规模排名就滑下去了,所以,这也是企业为了维持在一定的量级在做铺垫和准备。”

在其看来,土地是最重要的生产资料,“说难听点,只要企业有资本,就算是高价抢地又如何?可以用时间换空间慢慢换。但是你一旦拿不到地,你连换空间回旋的余地都没有,所以只能往死里撑”。

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